BGH: Ausschlussfristen bei Nebenkostenabrechnungen gelten nicht bei Gewerberaummiete

Bekanntermaßen können Vermieter bei Mietern von Wohnraum grundsätzlich nach Ablauf eines Jahres nach dem jeweiligen Abrechnungszeitraum keine Nachzahlungen auf Grundlage von Nebenkostenabrechnungen mehr geltend machen, sofern nicht innerhalb dieser Frist die Abrechnung erstellt und dem Mieter zugegangen ist. Die maßgebliche Vorschrift, welche dies regelt, lautet:

§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten

...Abs. 3: Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten...

Wie aber verhält es sich bei Gewerberaummietverhältnissen? Hierzu hat der Bundesgerichtshof Anfang dieses Jahres (BGH, Urteil vom 27.1.2010, Az: XII ZR 22/07) Stellung genommen und entschieden, dass im Gewerberaummietrecht diese Frist nicht gilt. Nach dem BGH ist zunächst auf den Mietvertrag abzustellen. Ist darin keine gesonderte Frist vereinbart, muss der Vermieter über die Vorauszahlungen innerhalb einer "angemessenen" Frist abrechnen, wobei jedoch § 556 BGB nach Ansicht des Gerichts nicht anzuwenden ist.

Aus dieser Entscheidung folgt, dass Vermieter von Gewerberäumen auch noch für länger zurückliegende Zeiträume Betriebskostenabrechnungen erstellen und von ihren Mietern auf dieser Grundlage sich daraus ergebende Nachzahlungsbeträge einfordern können.

Vermieter sollten allerdings dennoch möglichst zügig Nebenkosten abrechnen, da bei einem längeren Zuwarten Nachzahlungsbeträge dennoch verwirkt werden können. Soweit  im Mietvertrag eine vertragliche Frist für die jeweilige Abrechnung festgelegt wurde, sollte diese in jedem Fall beachtet werden. Fehlt es hingegen  an der Vereinbarung einer entsprechenden Frist, sollte dennoch trotz der aufgezeigten BGH-Rechtsprechung möglichst zeitnah und soweit möglich innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung vorgenommen werden, um keinen Rechtsstreit im Hinblick auf die Angemessenheit der Frist im Einzelfall zu riskieren.