BGH: Irrtum über Mietmangelursache kann Räumung nach sich ziehen

Der Bundesgerichtshof hat gestern entschieden (BGH Urteil vom 11. Juli 2012, Az: VIII ZR 138/11), dass einem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt und dieser sodann geräumt werden kann, wenn sich der Mieter bei einer vorgenommenen Mietminderung über die Ursache eines Mietmangels geirrt hat.

Im entschiedenen Fall hatten die Mieter wegen Schimmelbefalls der Wohnung die Miete nicht mehr vollständig gezahlt, sondern entsprechend fortlaufend gemindert. Die Mieter gingen dabei davon aus, dass die Ursache des Schimmels vom Vermieter zu vertretende bauliche Mängel waren, hingegen sich der Vermieter auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter berief. Durch die vorgenommenen Minderungen lief dann nach und nach ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten auf, weshalb der Vermieter das Mietverhältnis dann fristlos kündigte und unter anderem Räumungsklage erhob.

Im Rahmen des erstinstanzlichen Klageverfahrens wurde sodann durch ein Sachverständigengutachten festgestellt, dass Ursache der streitgegenständlichen Schimmelbildung doch das fehlerhafte Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter war und eben nicht bauliche Mängel. Das angerufene Amtsgericht verneinte daher ein Minderungsrecht der Mieter und gab insoweit der Räumungsklage des Vermieters statt (Urteil des AG Freising vom 27. Mai 2010, Az: 7 C 848/09). Die Mieter gingen daraufhin in Berufung und glichen noch während des Berufungsverfahrens den infolge der Minderung entstandenen Mietrückstand aus und beriefen sich dann darauf, dass sie aufgrund ihres Irrtums über die Ursache der Schimmelbildung kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und daher ein Räumungsanspruch des Vermieters ausscheiden müsse. Das Berufungsgericht folgte dieser Argumentation der Mieter und hob das erstinstanzliche Räumungsurteil wieder auf (Urteil des LG Landshut vom 23. März 2011, Az: 13 S 1954/10), weshalb der Vermieter Revision beim BGH einlegte.

Der Bundesgerichtshof gab sodann letztlich wieder dem Vermieter Recht und bestätigte den Räumungsanspruch. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter eine Nichtzahlung der Miete grundsätzlich dann zu vertreten hat, wenn diesem Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt und für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters auch in solchen Fällen kein Anlass besteht, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, im vorliegenden Fall der Schimmelpilzbildung, irrtümlich falsch bewertet. Als Grund für diesen strengen Sorgfaltsmaßstab benannte der BGH die einem Mieter immer verbleibende Möglichkeit, anstelle einer sofortigen Minderung bei entsprechenden Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen zu können ohne dabei einem Risiko der fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Weitergehende Anhaltspunkte für ein Nichtverschulden der Mieter waren im Übrigen für den Bundesgerichtshof im entschiedenen Fall nicht ersichtlich.

Vor diesem Hintergrund ist jedem Mieter anzuraten, bei Zweifeln über die Ursächlichkeit von Mietmängeln zunächst nicht gleich überstürtzt die Miete zu mindern, sondern diese bis zur endgültigen Klärung erst einmal nur noch unter Vorbehalt zu zahlen.